부동산 경매 공부 요점 정리 2편 - 이현정 교수의 쉽고 재미있는 부동산 경매

1편 내용에 그대로 이어서 적도록 하겠습니다. 1편 내용은 경매 전체 프로세스 중에서 물건에 대한 분석 및 권리분석까지의 프로세스이고 2편의 내용은 실제 경매물건을 현장답사부터 실체 낙찰까지의 프로세스를 설명합니다.

 

 

부동산 경매 공부 요점 정리 1편 - 이현정 교수의 쉽고 재미있는 부동산 경매

 

현장답사 사전준비

• 공용 부분이 큰 물건은 미납관리비를 확인 필요
• 금액 부분 확인 후 네이버부동산 이용 (호가 확인)
• 네이버 블로그에서 리모델링 사진이나 하자(누수 등) 확인 - 수리비용을 유추하기 위해
• 네이버 카페에서 해당 단지에 대한 특이사항(하자 등) 확인
• 지역에 대한 홍보성 뉴스 확인
• 2년 후의 입주 물량을 확인 → 전세가가 빠질 우려가 있음 → 부동산지인 사이트 사용

 

 

현장답사 방법

• 준비물 : 물건 상세 페이지, 신분증 (전입세대 열람용, 주민센터), 운동화(많이 걸어 다녀야 함, 한 번에 3,4개 물건 답사)
• 정류장, 역 주변에 차를 대고 집까지 걸어 다녀보기
• 길이 으슥한지, CCTV는 잘되어 있는지 확인

물건 외관 확인하기

• 빨래, 식물 등 정상적인지 보기
• 베란다에 잡동사니 같은 게 많이 쌓여있으면 비정상 임차인, 집주인 등 일 확률이 높음
• 우편함 확인 (중앙현관이 닫혀있는 경우 경비실에 당당하게 집 보러 왔다고 말하면 열어줌) → 온갖 고지서 등이 쌓여있으면 비정상 점유자
• 문 현관 확인(스피커폰 신식, 도어록 신식 등 리모델링 확인), 우유 먹으면 정상일 확률 있음, 너무 지저분하면 비정상 점유자
• 전기계량기가 옆집이랑 비슷한 속도로 돌아가는지 확인(공실인지 아닌지 확인 가능, 공실이면 계량기 멈춤)
• 벨은 누르지 않음, 하지만 누수가 염려되는 집은 꼭 확인해야 함, 집 근처 벽이 갈라져있으면 누수, 새시가 실리콘이 다 떠있으면 누수, 아래층, 위층에 벨 누르고 누수를 확인, 경매 나왔다고 말하면 협조적임(누수는 수리비가 굉장히 많이 나옴)
• 해당 단지 내 공사(리모델링) 중인 집 들어가서 나도 리모델링할까 하는데 한번 보고 싶다고 하면 보통 들어오라고 하고 잘 설명해 줌 → 내부 확인
• 관리사무소는 필히 방문 (평일에) → 관리비 미납 여부 확인, 얼마나 많은 사람들이 해당 물건에 관심이 있는지 확인이 가능, 점유자 집의 상태를 물어볼 수 있음, 관리사무소에서 잘 모르면 정상적인 집
• 주민센터 전입세대열람(물건상세페이지 복사해서 제출하기)
• 빌라 임장시 주의사항 → 옥상에 방수액이 금이 가있는지 확인 (관리상태 여부)

 

 

부동산 방문 (임장 시 가장 마지막에 방문)

• 경매 물건 보러 왔다고 말하고 물어보기(집 보러 왔다고 말하면 호가를 말해줌)
• 낙찰 후 해당 부동산 이용할 거라고 말하고 상세하게 물어보기
• 전세나 월세 가격 정확하게 파악하기
• 내가 원하는 답, 내가 얼마로 낙찰해야 하는지를 알 때까지 질문
• 내가 입찰할 최고가, 최저가를 미리 정하고 가서 현장에서 그 사이에서 결정하기

• 임장보고서 작성하기

 

법원 입찰방법

• 준비물 : 도장, 신분증, 보증금(수표), 물건내역
• 입찰게시판 확인
• 물건 관련서류(매각물건명세서) 열람
• 입찰표 작성
• 차순위매수신고는 할 필요 없음

 

 

낙찰 후 잔금 납부 방법

• 낙찰 후 한 달 뒤 잔금 납부
• 명도 하지 않으면 임대를 줄 수 없음
• 1억짜리 낙찰 예시

보증금 10%	1000만원
은행대출 60%	6000만원
잔금	3000만원
세금 1.1%	110만원
법무비	100만원
명도, 수리비용	150~200만원
합계	1억 400만원

• 이 물건을 2000/50에 임대한다면 15%의 수익률 발생
• 대출을 80%로 늘릴 수 있다면 2000/50 수익률 70%

 

 

• 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역에 따라 대출 상이
• LTV, DTI, DSR 고려
• 법인, 사업자대출도 확인 필요
• 법원 앞 대출상담사가 대출을 가장 잘 앎
• 임대사업자 세금 납부 필요
• 세금 종류 : 취득세, 보유세(재산세, 종합부동산세), 양도세(비과세, 감면, 중과)

 

 

낙찰 후 처리

• 체납관리비 : 공공관리비만 납부하면 됨, 전용관리비는 이전 임차인, 집주인에게 인수됨
• 인테리어 : 가구 시트지, 손잡이 바꾸기, 도배는 업자 맡기기(힘듦), 페인트는 직접 하기(비교적 쉬움), 조명, 스위치, 장판 바꾸기

 

명도분석

• 명도는 낙찰 후 바로 진행
• 전액 배당받는 세입자 : 명도 쉬움
• 일부 배당받는 세입자 : 대항력 없으면 쉬움, 명도확인서가 있어야 배당을 받을 수 있음
• 집주인 : 상황이 그때그때 다름
• 명도확인서 : 법원에서 양식받아서 작성, 무조건 짐을 다 빼고 이사가 끝났을 때 키와 맞바꿔야 함
• 점유자는 낙찰 당일 만나야 함(명도의 난이도 확인, 점유자에 대한 배려)
• 매각 불허가 신청은 일주일 이내(물건에 치명적 하자(법원의 잘못)가 있을 때 가능, 일주일 지나면 매각허가취소신청도 있음

 

 

매각 불허가 사유

• 인터넷 검색 : ~~ 했을 때 매각불허가 사유가 된다더라 → 거의 성립되기 어려움
• 점유자나 집주인과의 대화

• 전화로는 만남의 약속만 잡기
• 상대방이 전화가 오게 하기 → 현관에 전화번호 포스트잇 붙이기
• 점유자에게 자세한 사항 설명하기 - 배당금 받는 절차, 서류, 방법, 액수 등 자세히 설명해주고 명도확인서가 있어야 받을 수 있고 즉 이사를 먼저 나가야 돈을 받을 수 있음을 알려 이사계획을 잡게 한다. 잔금 납부 이후에는 불법점거임.
• 이사비를 달라고 하면 사장님(결정권자)에게 물어본다고 하고 결정을 미루고 추후에 안된다고 통보하기
• 서류(내용증명)는 무조건 강하게 보내기, 강경한 어조로 작성, 법적 효력은 없음, 보내기 이전에 서류가 간다고 말은 먼저 하기

 

인도명령

• 잔금납부하는 날 인도명령신청을 반드시 한다.
• 세입자의 인도명령결정은 배당 후에 가능
• 인도명령 → 점유이전금지가처분 → 강제 집행
• 점유이전금지가처분 : 점유자를 바꿀 수 없게 하는 가처분, 심리적인 압박의 효과
• 강제집행 : 인도명령결정문과 송달증명원 필요
• 송달불능 시 공시송달

 

드디어 끝났네요! 이현정 교수의 쉽고 재미있는 부동산 경매라는 인터넷 강의를 듣고 정리한 내용이니 이현정 교수님의 개인적인 견해가 들어가 있으니 그 점 유의하시기 바랄게요. 그리고 1편 처음에도 말씀드렸지만 부동산이란 게 정책의 영향을 직접적으로 받기 때문에 시시각각 변화하는 정책을 잘 알고 있어야 합니다. 예를 들어 대출이 얼마나 나오는지, DTI, DSR 등의 여부도 정책의 영향을 많이 받기 때문에 꼭 직접 해당 시점에 어떻게 정책이 적용되는지 확인하셔야 합니다.