부동산 경매 공부 요점 정리 1편 - 이현정 교수의 쉽고 재미있는 부동산 경매

부동산 법은 시시각각 변하기 때문에 전체 경매가 이루어지는 프로세스를 기억하자는 차원에서 내용을 기억하기 위한 용도로 보려고 한다. 아직 나는 무주택자이기 때문에 실거주 1 주택을 취득하기 전까지는 경매를 하지 않을 생각이지만 그래도 공부를 해놓으면 나쁠 건 없을 것 같아서 미리 공부를 했다. 경매 공부를 하면서 등기부등본을 보는 방법까지 알려주기 때문에 내가 세입자로 들어갈 전셋집을 구하면서 권리분석하는 방법까지 배울 수 있어서 전세사기 예방차원에서도 도움이 꽤 되는 것 같다.

 

 

다음 내용들은 이현정 교수의 쉽고 재미있는 부동산 경매라는 강의를 들으면서 정리한 내용들이다. 경매 전체 프로세스에 대한 내용이 총망라되어있으니 경매 공부를 시작하는 분들이라면 공부를 하면서 정독을 한번 해주면 참고용으로 도움이 되지 않을까 싶다.

 

 

경매 총설

• 토지의 경우 경매 난이도가 있기 때문에 초보자는 비추천이다.
• 상가의 경우 상권을 파악하거나 고려할 점이 많아 초보자는 비추천이다.
• 주거용 물건, 그중에서도 아파트가 가장 경매하기 좋다. 주거용 물건 : 아파트, 빌라, 다세대, 오피스텔
• 빌라의 경우 시세유추가 어렵다. 주변의 비슷한 평수, 위치, 건물 등의 경우를 비교해서 시세파악이 필요하다.
• 오피스텔의 경우 보통 월세수익을 목적으로 취득한다.
• 경매할 때 다가구는 거의 매물이 없다.
• 경매 유형 중 임의경매, 강제경매는 초심자들에겐 거의 상관이 없다.

 

경매 절차별 사례분석

• 집에 결정적 하자가 있을 것 같거나 권리상 문제가 있는 게 아니라면 집 내부 실사는 직접은 안 하는 게 낫다.

 

 

낙찰자 입장에서 경매 순서

1. 집 낙찰
2. 집주인과 협상 : 집주인이 이사비 등을 요구할 것이고 금액이 터무니없을 것이다. 이럴 땐 약간의 이해가 필요하다. 위로금 명목으로 50만 원 정도가 적당하다. (이현정 교수의 개인적인 의견)
3. 세입자와 협상 : 세입자의 배당요구에 대해 알려주고 배당받게 도와준다. 배당받는 방법에 대해서 친절히 상세히 안내해주는 게 좋다. 전액배당을 받는 게 확정된 임차인은 호의적이다. 보증금을 잃는 임차인과는 눈도 마주치면 안 된다. 돈을 받기 전에 먼저 나가야 명도확인서를 가지고 법원에 가서 배당금을 수령 가능하다. 임차인이 집을 빼지 않는다면 마지막수단으로 키를 주고 명도확인서를 쓴 다음 배당기일이나 배당기일이 지나서 실질적으로 이사를 하도록 배려하는 방법도 있다. ※ 배당기일 이후에 이사 → 명도확인서 작성 → 법원 순서로 당일에 처리 필요, 이사 가기 전에 절대로 명도확인서를 주면 안 된다. (법적으로 임차인은 배당기일까지 실거주가 가능하다.)

법원의 프로세스

1. 접수

• 현황조사서
• 감정평가서 → 감정평가시기와 입찰시기와의 시세차이 때문에 제대로 된 감정평가액이 아니고 입찰가의 기준이 되지 못한다.
• 매각물건명세서 → 입찰 당일까지 수정된다, 경매 당일까지 추가 확인 필수

 

 

2. 입찰

• 입찰가격 기준은 어제 팔린 가격 기준이다, 공인중개사만 알 수 있다.
• 낙찰/패찰 : 신건, 1차, 2차 유찰 정도가 초보에게 적합하다. 3차 유찰부턴 건물에 문제가 있을 가능성이 있다.
• 변경/취하/정지 : 법원 가기 전에 경매 물건에 대한 변경이 떴는지 확인하고 가야 한다. 헛걸음 방지용

3. 잔금납부

4. 배당

• 타경 → 타인 (배당 종료 후 명도는 법원에서 다른 사건번호로 재제공한다.)
• 인도명령
• 점유이전금지가처분
• 강제집행

5. 명도

• 우리가 해야 할 프로세스

1. 목표설정

2. 권리분석

3. 현장조사

4. 입찰

5. 잔금

6. 명도

 

 

경매 물건 분석

목표 설정

1. 내 집 마련 

2. 시세 차익

• 입주물량 체크 확인 필요, 단기 차익은 거의 불가능

3. 임대 수익

• 1인 가구, 위치는 산업 단지 등으로 집중 필요
• 스피드옥션 사이트 사용(물건 분석용, 다른 사이트도 무관)
• 경매검색 - 종합검색 - 옵션 선택 (소재지, 현황용도(주거용), 가격)
• 한 사건번호로 여러 물건이 함께 경매 중이면 모든 물건이 낙찰된 이후에 배당기일이 설정된다. → 명도를 빨리빨리 못한다는 뜻
• 대지권 : 재개발, 재건축 시 많이 이용, 아파트 경매 시 크게 신경 쓰지 않음
• 아파트는 주로 전용면적을 기준으로 잡는다. (59㎡ = 25평형, 84㎡ = 32평형)
• 감정평가현황 (감정평가사가 작성)
• 건물현황 (건축물대장 내용)
• 임차인 현황 중요, 매각물건명세서 권리신고 참조
• 예상배당표는 그저 참고용, 최저가 기준

 

 

권리분석

등기부등본은 집의 이력서이다.

• 표제부 : 집에 대한 이력, 주소, 특이사항, 면적 확인, 대지권은 재개발, 재건축 용 건물일 시 중요
• 갑구 : 집주인에 대한 이력, 매매, 경매, 취하 등 히스토리 파악, 상속의 경우 명도를 위해 집에 자녀만 있는지 없는지를 파악 필요 → 아이들 1/n이면 명도 시 아이들 거주지를 내가 알아봐 줘야 하니 이런 물건은 피한다.
• 을구 : 근저당 등 집에 관련한 것

프로세스

1. 말소기준권리 찾기
2. 임차인이 없으면 권리분석 끝, 임차인이 있으면 임차인의 권리(대항력, 우선변제권, 최우선변제권) 확인
3. 임차인이 대항력이 없으면 끝, 대항력이 있으면 배당순위 파악 필요
4. 배당순위 파악하기 위해 임금채권, 당해세 등 확인

• 말소기준권리

• 말소기준권리 위로는 인수할 권리이고 아래로는 소멸되는 권리들이다.

말소기준 권리가 되는 5가지 권리

1. (근)저당권
2. (가)압류
3. 경매개시결정 - 임의경매
4. 담보가등기 - 많지 않다.
5. (선순위)전세권 - 3가지 기준 충족 필요

• 집주인이 사는 집은 말소기준권리 밑의 세금 등은 아무 상관이 없다.

 

 

전세권의 3가지 기준

• 가장 먼저 선순위 일 것
• 전세권자가 임의경매를 신청하거나 배당요구를 해야 함
• 전세권이 건물 전체에 설정되어야 함 → 전세권(전부)

• 전세권자가 의사표시(경매신청 or 배당요구)를 하지 않으면 인수가 되는데 낙찰 후 내가 해당 전세권만큼 돈을 줘야 한다.

 

후순위지만 소멸되지 않는 예외 권리

1. 예고등기 : 거의 없음, 피하기
2. 가처분등기 : 소송에 관련한 사항, 초보때는 지양
3. 유치권 : 공사업자에 관련한 사항이라 주거용에 성립하기는 쉽지 않음, 지양
4. 지상권 : 전문분야, 대지권에 관한 내용

 

• 여기까지 분석했을 때 집주인이 사는 집(임차인이 없다)이면 권리분석 끝

 

• 임차인이 있을 때
• 임차인(세입자)의 권리 ※ 매우 중요

• 대항력 → 우선변제권 → 최우선변제권

대항력 : 낙찰자에게 돈을 달라고 할 수 있는 권리

대항력 기준 : 말소기준권리보다 전입을 먼저 하는지, 전입신고 시 다음날 0시에 전입됨, 대항력 있는 임차인은 조심해야 함

 

 

우선변제권 : 배당을 받을 수 있는 권리 (법원에서 보증금을 돌려받을 수 있는 권리)

우선변제권 기준 : 확정일자를 받아야 생긴다, 전입과 확정일자 중 늦을 날 기준으로 순위를 매김, 배당요구 필수(배당요구종기까지)

 

최우선변제권 : 소액 임차인을 위한 것(기준은 지역별로 상이)

최우선변제권 기준 : 전입 필수, 배당요구 필수, 설정날짜 기준

 

최우선변제권 및 배당순위

• 대항력 있고 우선순위가 빨라도 배당종기일 이전에 배당요구하지 않으면 법원으로부터 배당을 받지 못하고 낙찰자에게 돈을 받아야 함
• 매각물건명세서에 임차인 현황 나와있음
• 최우선변제권은 경매 이전에 전입만 배당요구까지 하면(배당요구종기까지) 대항력 없어도 최우선 변제금액으로 배당받고 대항력 있으면 나머지 금액 배당으로(우선변제권) 메꿈.
• 기준시점 : 담보물권 설정일자
• 주택가액(낙찰가)의 1/2 이내에서 최우선변제
• 배당순위(선순위 임차인이 있을 때만 확인)

• 2순위 : 최우선변제, 3개월 임금 - 회사 직원, 주택의 경우 거의 없음, 3년 퇴직금
• 3순위 : 당해세,  조세채권은 매우 주의, 얼마인지 알 수 없음, (가)압류
• 4순위 : 우선변제금

 

 

물건별 권리분석

• 임차권 등기 - 보증금을 못 받아서 이사를 못 갈 때 대항력을 남기려고 할 때 설정

 

다음 글(2편)에서 이어 쓰도록 하겠습니다.

 

부동산 경매 공부 요점 정리 2편 - 이현정 교수의 쉽고 재미있는 부동산 경매